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Renta por alquiler: pese a que se liberó el mercado, cae la ganancia de los propietarios

La derogación de la Ley de alquileres, los altos precios de las locaciones y la posibilidad que ahora abre el blanqueo de capitales están oficiando de incentivos para quienes tienen un excedente para comprar una propiedad y luego ponerla en alquiler.

Sin embargo, aun con la tenue suba de los precios de venta, en especial de los departamentos, el tiempo necesario para reembolsar ese tipo de inversión todavía es muy largo.

Según la plataforma ZonaProp, la relación alquiler/precio volvió a disminuir nuevamente -en agosto- y se ubica en 4,29% anual, contra 5,24% del año pasado. Con lo cual, hoy se requieren 23,3 años de alquiler para repagar la inversión inicial. Esto implica un 25,9% más de lo necesario hace un año.

Según Roberto Arévalo, expresidente de la Cámara Inmobiliaria, la rentabilidad se recuperó desde fines del año pasado, ya que en años anteriores había bajado al 2%. Esto ocurrió tras la derogación de la Ley, cuando los propietarios pudieron hacer ajustes en los contratos de manera más frecuente para que no decaiga la rentabilidad.

Sin embargo, dista mucho de la renta que podían obtener los propietarios en el año 2017, previo al proceso de devaluación acelerada del peso, cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Según Arévalo, hoy la renta por alquiler está entre un 4 y 5 % anual. Acerca de si recibe consultas de interesados para comprar inmuebles para alquilar, el empresario responde: “Hay consultas al respecto, es decir, interesados en invertir para renta con un ticket promedio US$ 90.000”, dice.

La rentabilidad según los barrios

La proporción de la rentabilidad inmobiliaria varía -claramente- según los distintos barrios. Lugano, La Boca y Parque Avellaneda se presentan como las mejores opciones para buscar un mayor rendimiento. Con un retorno del 6,5%, 5,7% y 5,3%, respectivamente, según el informe de ZonaProp.

En contrapartida, Palermo es el barrio con la rentabilidad más baja, un 3,5%. Le siguen Puerto Madero (3,5%) y Belgrano (3,6%).

Según los datos de Reporte Inmobiliario, el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes alcanzaba el 4,10 % en mayo. La consultora comparó los valores medios de unas 2.080 unidades en oferta de alquiler formal en pesos, publicada en buscadores de internet.

Los monoambientes, según la misma fuente, ofrecen una rentabilidad ligeramente superior al resto: alcanzan un promedio del 4,16% anual. En comparación, las unidades de dos dormitorios presentan una rentabilidad promedio del 4,15% anual, y los departamentos de dos ambientes se ubican en el 4,12%; a su vez, las unidades más grandes, de cuatro ambientes, registran una rentabilidad ligeramente inferior, situándose en el 3,95% anual.

En la variación de la renta incide, además, la desaceleración que vienen teniendo los alquileres, a partir del aumento de la oferta. Esa situación sobrevino tras la desregulación de los precios. Según los relevamientos que realiza la Universidad de San Andrés junto con Mercado Libre, en agosto en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 165,2% respecto de noviembre de 2023.

Otro factor que impactó en el mercado fue la merma en los alquileres temporarios que fueron muy elegidos por muchos propietarios por la posibilidad de evitar contratos largos y alquilar en dólares, especialmente a turistas. Sin embargo, sin la ley de alquileres y con la caída de viajeros del exterior por la suba de precios, muchos propietarios volcaron sus inmuebles al alquiler tradicional.

Cuánto cuesta alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires

En este universo, según la plataforma ZonaProp, el precio medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 4,5% en agosto, levemente por encima de la inflación mensual (3,8%) y se ubicó en $ 485.881 mensuales.

Un monoambiente de 40 m2 se alquila por $ 407.026 por mes; un departamento de dos ambientes y 50 m2 llega a $ 485.881 mensuales y uno de tres ambientes y 70 m2, a $ 656.551 por mes.

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